Ao longo do período de um contrato de locação, pode acontecer de uma das partes querer encerrar o acordo antes do prazo determinado. Nesses casos, tanto o locador quanto o locatário possuem direitos e deveres a serem cumpridos no processo de rescisão.
A quebra de contrato pelo locador é mais complexa e pode acontecer nas seguintes ocasiões: em decorrência da prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Além disso, a legislação brasileira determina algumas regras para a rescisão dentro e fora do prazo estipulado em contrato.
Segundo a Lei 8.245/91, existem hipóteses para o locador reaver o imóvel antes do prazo e que podem ser exercidas através da denúncia, cheia ou vazia. A denúncia vazia se trata da retomada do imóvel sem a necessidade de motivação pelo locador. Ou seja, o proprietário não precisa fundamentar o seu objetivo. Para tal, o prazo contratual deve ser igual ou superior a trinta meses. Já a denúncia cheia é aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com prazo inferior a trinta meses. Nesse caso, é necessário que se apresente justificativa formal e que se enquadre dentro das seguintes alternativas legais:
- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego;
- Para uso próprio;
- Para demolição e edificação de obra nova licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%; se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
- A vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos (art. 47, Lei nº 8.245/93).
Já para o inquilino, a quebra de contrato é mais simples. Ele pode solicitar o distrato de contrato de locação do imóvel a qualquer momento, desde que seja efetuado pagamento da multa preestabelecida, que deve ser proporcional ao prazo restante do contrato. A lei do Inquilinato não estipula um prazo e não é necessário justificar o motivo pelo qual pretende encerrar o contrato. Porém, é preciso entregar ao proprietário uma notificação de quebra de contrato de aluguel com pelo menos trinta dias de antecedência ou o prazo estabelecido em contrato.
Contudo, em algumas ocasiões, a multa não pode ser aplicada, como por exemplo, quando o motivo de rescisão de contrato for transferência de emprego, quando a construção apresenta problemas estruturais ou de manutenção anteriores ao fechamento do contrato.
Há também duas hipóteses relacionadas à rescisão e que são referentes ao prazo do contrato: a primeira contempla a possibilidade de se estabelecer um contrato de aluguel com prazo indeterminado. Nesse sentido, ambas as partes podem rescindir, com a condição de um aviso prévio de 30 dias.
A segunda se trata de um contrato com prazo determinado e que, vencendo o período estabelecido, o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do locador. Dessa forma, o contrato passa a ser compreendido como por tempo indeterminado. A partir deste momento, o locador passa a ter o direito de reaver o imóvel sem a necessidade de motivar. Deverá, apenas, dar o aviso prévio de 30 dias.
É sempre recomendável buscar orientação legal especializada para garantir que todos os direitos e deveres sejam cumpridos adequadamente em caso de rescisão de contrato de locação.
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