Nesta quinta-feira (27), o Supremo Tribunal Federal (STF) autorizou os bancos a retomarem imóveis dados em garantia de empréstimos, sem decisão judicial, em caso de inadimplência. O placar foi de 8 votos favoráveis à 2 contrários, com repercussão geral.
A decisão foi baseada na Lei nº 9.514/1997 que criou a Alienação Fiduciária, instrumento utilizado para garantir a segurança nas operações de financiamento imobiliário. A lei prevê que em caso de inadimplência, o banco pode realizar uma execução extrajudicial e retomar o imóvel. O processo é feito por meio de um cartório e não passa pela Justiça.
Na prática, se o devedor não pagar três parcelas em atraso, o banco pode procurar um cartório para a execução do contrato. Assim, o cartório notificará o devedor, que terá quinze dias para quitar o saldo pendente, com juros, encargos e multas. Em mais 15 dias, o banco, já em posse da propriedade do imóvel, tem a concessão para leiloar.
Desde 1997, o tema é motivo de discussão no Plenário, que tratava da possibilidade dos bancos que financiam os imóveis, poderem retomar sua posse, sem precisar acionar a Justiça. As instituições financeiras alegavam que a retomada da garantia no Brasil é algo extremamente complicado, burocrático e lento, além de tornar o crédito ainda mais caro.
O relator do caso, ministro Luiz Fux, votou favorável à execução extrajudicial do contrato. Para o magistrado, a norma não fere princípios constitucionais e permite maior acesso a esta modalidade de financiamento, com juros menores. Para ele, a medida é importante para garantir segurança e estabilidade ao mercado de crédito imobiliário e passa mais segurança para as operações de financiamento.
Já o ministro Luiz Edson Fachin, que divergiu do voto do relator, defendeu que o direito à moradia é fundamental e merece proteção especial: “Esse procedimento, que confere poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção ao direito fundamental à moradia”.
Com a decisão do STF, há quem diga que as instituições financeiras provavelmente sentirão maior confiança nesse tipo de operação e que os juros podem cair, o que é vantagem para quem paga em dia, além de trazer facilidades na concessão de crédito imobiliário. Entretanto, a BRB entende que essa medida confere um poder desproporcional ao banco, já que em um contrato de alienação fiduciária não é possível, por exemplo, invocar o Código de Defesa do Consumidor. Além disso, levando em consideração a condição financeira de um banco em relação ao comprador, impõe a esse situação desigual de tratamento, já que os bancos também lucram com os juros e multas dos devedores.
Apesar das discussões e das distintas opiniões sobre o tema, o STF declarou a constitucionalidade da norma e assegurou a retomada de imóveis com financiamento bancário atrasado de maneira extrajudicial. Segue a tese fixada após julgamento:
“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”
