Na semana passada, a 4ª Turma do STJ se reuniu para analisar a possibilidade de condomínios proibirem aluguéis por temporada através de plataformas digitais como Airbnb. O debate surgiu a partir de uma ação judicial envolvendo um condomínio residencial e uma proprietária, que pretendia alugar o seu imóvel por temporada.
O TG-MG acolheu o pedido da proprietária, permitindo que ela fizesse uso de seu imóvel com fins de locações por temporada. O entendimento foi de que a proibição privaria o proprietário do exercício regular do direito de propriedade, estabelecido na Constituição Federal.
No entanto, o condomínio recorreu da sentença. No recurso, alegou que a convenção condominial prevê de forma clara que o edifício se destina exclusivamente a fins residenciais, proibindo expressamente a utilização dos apartamentos, no todo ou em parte, para exploração de qualquer forma de comércio. Argumenta o condomínio que a utilização da plataforma de locação do Airbnb caracteriza natureza comercial, não se confundindo com locação por temporada.
O ministro João Otávio de Noronha, do STJ, votou contra a possibilidade de locação do imóvel por temporada por entender que deve-se preservar a segurança dos condôminos. Segundo ele, “A maior rotatividade de locatários propiciada pelo uso de plataformas digitais conquanto não altere o negócio jurídico, afeta em maior medida a convivência condominial, impactando o sossego, a segurança e a salubridade dos demais condôminos”.
Noronha ainda declarou que é legítimo o condomínio impor restrições de propriedade para alcançar a harmonia entre os moradores, considerando os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Marco Buzzi.
Esse tema trata de uma questão bastante controversa nos tribunais, uma vez que, por um lado, defende-se o direito à segurança e por outro, busca-se preservar o direito de propriedade, do qual, de acordo com a lei, o proprietário do imóvel possui o direito de dispor de seu bem.
A questão da segurança é o fator pelo qual alguns condomínios residenciais tentam proibir a locação por temporada, tendo em vista a alta rotatividade de pessoas. Neste caso, o condomínio deve apresentar regras claras e definidas quanto a esse tipo de atividade, tanto na convenção de condomínio, quanto no regimento interno, contando também com o bom senso do proprietário do imóvel, no que se refere ao número de pessoas, o tempo de permanência e os visitantes dos inquilinos.
Apesar de todas as discordâncias sobre o assunto, a Lei do Inquilinato prevê em seu art. 48º, que a locação por temporada, considerada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Ações judiciais já se mostraram favoráveis quanto ao aluguel por temporada em condomínios residenciais, como observamos abaixo:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Locação por temporada por meio da plataforma do Airbnb’. Possibilidade. A locação de imóvel residencial por curtos períodos de tempo por meio de plataformas digitais deve ser enquadrada no conceito de locação para temporada do artigo 48 da Lei n. 8.245/91, de modo que, para impedi-la, ao menos em tese, a proibição deve, no mínimo, constar expressamente na convenção do condomínio, para cuja alteração exige-se o quórum especial de 2/3 de todos os condôminos aptos a deliberar, na forma do artigo 1.351 do Código Civil, ou outro mais qualificado constante da própria convenção. Sentença de procedência que anulou a proibição da locação e declarou indevidas as multas aplicadas aos autores da ação. Sentença correta. Recurso não provido.
(TJ-SP – AC: 11213324420198260100 SP 1121332-44.2019.8.26.0100, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/07/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2021).
CONDOMÍNIO. Preliminar de nulidade da sentença. Rejeição. Locação por temporada por meio da plataforma ‘Airbnb’. Possibilidade. A locação de imóvel residencial por curtos períodos de tempo por meio de plataformas digitais deve ser enquadrada no conceito de locação para temporada do artigo 48 da Lei n. 8.245/91, de modo que, para impedi-la, ao menos em tese, a proibição deve, no mínimo, constar expressamente na convenção do condomínio, para cuja alteração exige-se o quórum especial de 2/3 de todos os condôminos aptos a deliberar, na forma do artigo 1.351 do Código Civil, ou outro mais qualificado constante da própria convenção. Sentença de procedência que anulou a proibição da locação e declarou indevidas as multas aplicadas aos condôminos. Manutenção. Recursos não providos.
(TJ-SP – AC: 10222085420208260100 São Paulo, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 28/06/2023, Data de Publicação: 28/06/2023).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER PROPOSTA POR CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EM FACE DE UM DOS CONDÔMINOS PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. AFIRMA QUE A LOCAÇÃO PELO SITE “AIRBNB” CONFIGURARIA ATIVIDADE COM NATUREZA HOTELEIRA, O QUE SERIA VEDADO PELA CONVENÇAO CONDOMINIAL. DECISÃO PROFERIDA EM GRAU DE RECURSO, POR ESTA 19ª CÂMARA CÍVEL, QUE REFORMOU A TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU, PERMITINDO A LOCAÇÃO POR TEMPORADA. REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINARIA QUE APROVOU A PROIBIÇÃO DO ALUGUEL POR TEMPORADA POR PRAZO INFERIOR A 30 DIAS E LIMITOU A QUATRO O NUMERO DE HÓSPEDES. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 48 DA LEI DE INQUILINATO. DIREITO À PROPRIEDADE ASSEGURADO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(TJ-RJ – AI: 00466816220198190000, Relator: Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO, Data de Julgamento: 13/10/2020, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/10/2020).
